wtorek, 24 stycznia 2017

Czego można żądać w sprawie o zniesienie współwłasności

Zniesienia współwłasności w drodze postępowania sądowego można żądać w każdym czasie, jeżeli nie ma zgody właścicieli na dalsze wspólne nią gospodarowanie, w tym sprzedaż na wolnym rynku.

W postępowaniu o zniesienie współwłasności możliwe są następujące rozstrzygnięcia sądu:

  • podział nieruchomości (jeżeli jest to prawnie i geodezyjnie możliwe) i przyznanie każdemu ze współwłaścicieli na własność powstałych w ten sposób nieruchomości, z ewentualnymi spłatami w wypadku różnicy wartości tych nieruchomości,
  • przyznanie całej nieruchomości na własność jednego ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli,
  • sprzedaż licytacyjna nieruchomości i podział kwoty uzyskanej ze sprzedaży.
Jednak poza tak rozumianą istotą sprawy o zniesienie współwłasności w postępowaniu tym sąd rozstrzyga także o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. Co istotne zgłaszanie takich roszczeń po prawomocnym zakończeniu postępowania o zniesienie współwłasności jest spóźnione i podlega oddaleniu przez sąd na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o postępowaniu w sprawie zniesienia współwłasności.

Formułując wniosek o zniesienie współwłasności należy zatem pamiętać o ujęciu w nim wszystkich roszczeń, jakie w danym dniu przysługują nam względem pozostałych właścicieli. W przeciwnym razie możemy utracić możliwość ich dalszego dochodzenia w sądzie. Z tego samego powodu ważne jest także odpowiednie formułowanie wniosków, aby precyzyjnie wskazywały na podstawy faktyczne i prawne poszczególnych żądań. Dotyczy to nie tylko wnioskodawcy, lecz również pozostałych uczestników postępowania zamierzających aktywnie uczestniczyć w takim postępowaniu wysuwając własne oczekiwania co do jego wyniku.

wtorek, 13 grudnia 2016

O pomysłach na omijanie przepisów o szczególnej ochronie najemcy

Niedawno po raz kolejny spotkałam się z pytaniami, które w intencji Klienta miały go doprowadzić do rozwiązania umożliwiającego obejście przepisów o szczególnej ochronie najemcy przewidzianych ustawą o ochronie praw lokatorów.

Tym razem intencją właściciela lokalu było zawarcie z kontrahentem umowy o treści świadczącej, że korzystanie z lokalu będzie krótkotrwałe.

W rozumieniu przywołanej ustawy lokalem służącym do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych (tylko lokatorzy takich lokali korzystają ze szczególnej ochrony przed wypowiedzeniem stosunku prawnego i eksmisją) nie jest lokal przeznaczony do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujący się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych.

Rozwiązanie polegające na zawarciu umowy krótkoterminowej, niezależnie od wskazanej przyczyny takiego stanu rzeczy jest teoretycznie dopuszczalne z uwagi na ogólnie obowiązującą zasadę swobody umów. Należy mieć jednak w tym względzie na uwadze dwie grupy problemów:

  • konieczność spełnienia formalnych, ustawowych wymogów związanych z prowadzeniem usług hotelarskich lub innych podobnych oraz
  • konieczność udowodnienia w razie sporu sądowego, że umowa była rzeczywiście wykonywana w taki sposób, jak to wynika z jej treści zawartej na podpisanym przez strony dokumencie. Sąd bowiem ocenia rodzaj umowy (a w konsekwencji ustala przepisy mające zastosowanie w sprawie) przez pryzmat ujawnionych w toku postępowania okoliczności faktycznych wskazujących na to, jak umowa była wykonywana przez każdą ze stron. Pisemny dokument z treścią umowy sąd może natomiast ocenić jako czynność prawną dokonaną jedynie dla pozoru, w celu obejścia ustawy o ochronie praw lokatorów.   

poniedziałek, 28 listopada 2016

Jeszcze o odszkodowaniu od gminy za brak dostarczenia lokalu socjalnego

Wracam jeszcze do poruszonego tu ostatnio tematu, gdyż jest to zagadnienie jednocześnie interesujące i przysparzające kłopotów w praktyce, na co wskazują liczne ciekawe wyroki sądów w tych sprawach, jak również niezliczona ilość pytań, z którymi się spotykam prowadząc szkolenia.

Pytania i wątpliwości dotyczą często sposobu obliczania takiego odszkodowania.

Zasadą jest, że gmina ponosi odpowiedzialność jedynie za normalne, dające się przewidzieć następstwa swojego zaniechania, a naprawienie szkody obejmuje straty, które ponosi właściciel lokalu oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby gmina we właściwym czasie zaoferowała osobom uprawnionym lokal socjalny. Odszkodowanie może zatem obejmować także opłaty związane z korzystaniem z lokalu przez osoby nieuprawnione.  

Podkreślenia jednak wymaga, iż odpowiedzialność odszkodowawcza gminy wobec właściciela lokalu jest niezależna od odpowiedzialności osoby, która lokal zajmuje - za zajmowanie go bez tytułu prawnego. W konsekwencji ustalenie - nawet prawomocnym orzeczeniem sądu - wysokości odszkodowania należnego właścicielowi od byłego lokatora nie ma prostego przełożenia na ustalenie wysokości odszkodowania żądanego od gminy. Odszkodowanie to trzeba zatem od początku obliczyć i w razie potrzeby udowodnić jego wysokość w postępowaniu sądowym.

środa, 5 października 2016

Odszkodowanie od gminy za brak dostarczenia lokalu socjalnego

Często zdarza się, że w wyroku nakazującym eksmisję (opuszczenie i opróżnienie lokalu) sąd przyznaje osobie eksmitowanej uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego. Wówczas wykonanie wyroku w zakresie nakazu eksmisji zostaje wstrzymane do czasu przedstawienia uprawnionemu oferty najmu lokalu socjalnego. Obowiązek złożenia takiej oferty ciąży na gminie właściwej według miejsca położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

Do czasu opuszczenia i opróżnienia lokalu, z którego ma nastąpić eksmisja, osoba eksmitowana ma obowiązek uiszczać co miesiąc odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu.

Ponadto, jeżeli właścicielem lokalu podlegającego opróżnieniu jest podmiot inny niż gmina, może on domagać się od gminy odszkodowania z tytułu niedostarczenia osobie uprawnionej lokalu socjalnego.

Praktycznym problem okazał się jednak termin, od którego zasadne jest żądanie od gminy wymienionego odszkodowania.

Kwestię tę rozstrzygnął niedawno Sąd Najwyższy stwierdzając, że odpowiedzialność odszkodowawcza za zaniechanie wykonania obowiązku dostarczenia lokalu socjalnego może być przypisana gminie dopiero w momencie, w którym gmina dowiedziała się o takim obowiązku.

Powyższe oznacza, że jeżeli gmina nie brała udziału w postępowaniu sądowym o eksmisję, to można od niej żądać odszkodowania za niedostarczenie lokalu socjalnego dopiero od chwili, w której da się udowodnić wiedzę gminy o zapadłym w sprawie wyroku, zobowiązującym gminę do dostarczenia takiego lokalu.

Jeżeli więc jesteśmy w sytuacji, gdy dążymy do eksmisji "naszego" lokatora, a sąd przyzna temu lokatorowi uprawnienie do lokalu socjalnego, w naszym interesie jest jak najszybsze zawiadomienie gminy o treści tego wyroku (i zachowanie dowodu, na wypadek ewentualnego sporu), chyba że gmina brała udział w tym postępowaniu.

Wówczas bowiem możemy żądać odszkodowania od jak najwcześniejszej daty - daty, w której do gminy dotarła nasza wiadomość.    

czwartek, 8 września 2016

Sędzia zachęca do unikania sądów...

... dowiedz się dlaczego.

Serdecznie polecam Wam wystąpienie Sędziego Jarosława Gwizdaka, w którym opowiada o naszym sądownictwie oraz przewadze mediacji nad postępowaniem sądowym. Więcej zdradzać nie będę, żeby nie pozbawiać Was niewątpliwej przyjemności wysłuchania Sędziego.

https://www.youtube.com/watch?v=o_BDwOZklNs

poniedziałek, 29 sierpnia 2016

Co dalej z użytkowaniem wieczystym gruntu?

Budynki wielorodzinne często były i są budowane na gruntach stanowiących własność jednostki samorządu terytorialnego albo Skarbu Państwa oddanych na ten cel w użytkowanie wieczyste. Z tytułu użytkowania wieczystego gruntu każdy właściciel lokalu albo osoba mająca prawo spółdzielcze (lokatorskie lub własnościowe) do lokalu ma obowiązek uiszczać opłatę roczną adekwatną do związanego z danym lokalem udziału w gruncie. Wysokość opłaty może być aktualizowana w razie zmiany wartości rynkowej gruntu, co w praktyce oznacza zazwyczaj jej podnoszenie przez właściciela gruntu. Obecnie trwają prace nad projektem ustawy, której założeniem jest stopniowe odchodzenie od instytucji użytkowania wieczystego i przekształcanie tego prawa w prawo własności. Więcej informacji na temat założeń projektowanej ustawy znajdziesz klikając tutaj.

środa, 10 sierpnia 2016

Podatek od odpłatnego zbycia nieruchomości

Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie:

  • nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  • prawa wieczystego użytkowania gruntów,
jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Źródłem przychodu podlegającego opodatkowaniu jest więc każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub w/w praw majątkowych do nieruchomości, jeżeli od ich nabycia przez zbywcę nie upłyną wskazany powyżej pięcioletni okres lub zbycie nastąpiło w ramach działalności gospodarczej zbywcy.

Zdaniem organów administracji podatkowej odpłatnym zbyciem nieruchomości lub praw majątkowych do nieruchomości jest ich zbycie za wynagrodzeniem, to jest gdy zbywca otrzymuje świadczenie wzajemne. "Płatność" nie musi mieć przy tym charakteru pieniężnego (nie jest w tym celu wymagany przepływ środków pieniężnych), lecz może nastąpić w formie uzyskania świadczenia wzajemnego w naturze (otrzymanie w zamian innych rzeczy lub praw), działania, zaniechania, znoszenia, zwolnienia z długu, potrącenia wymagalnej wierzytelności.

Takie stanowisko wynika z treści uzasadnienia interpretacji podatkowej wydanej na wniosek mojej klientki. Sama treść przepisu nie była bowiem wystarczająca do ustalenia, czy obowiązek podatkowy powstanie w razie przeniesienia praw do nieruchomości tytułem zachowku przed upływem wskazanego powyżej terminu od nabycia praw do nieruchomości w drodze dziedziczenia testamentowego.  

czwartek, 14 lipca 2016

Nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego

Z chwilą śmierci spadkodawcy (otwarcie spadku) na spadkobiercę lub spadkobierców przechodzi z mocy prawa ogół praw i obowiązków majątkowych zmarłego, co dotyczy także prawa własności do nieruchomości, użytkowania wieczystego nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. 

W braku powołania przez spadkodawcę spadkobiercy testamentowego, dziedziczenie następuje na podstawie przepisów kodeksu cywilnego (tzw. dziedziczenie ustawowe), które określają również porządek dziedziczenia.

Nabycie tytułu prawnego do nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego następuje z mocy prawa, natomiast potwierdzenie przejścia praw i obowiązków na spadkobiercę ustawowego następuje w jednym z dwóch trybów:
  • postępowaniu sądowym o stwierdzenie nabycia spadku,
  • aktem notarialnym - akt poświadczenia dziedziczenia.
Wybór jednego z wymienionych trybów należy do spadkobiercy.

Jeżeli jest więcej spadkobierców, a wszyscy lub niektórzy z nich nie chcą być współwłaścicielami nieruchomości wraz z pozostałymi spadkobiercami, dopuszczalne jest dokonanie działu spadku i zniesienie współwłasności. Także w tym wypadku możliwe są dwa rozwiązania:
  • postępowanie sądowe w przedmiocie działu spadku i zniesienia współwłasności,
  • umowa, która w odniesieniu do składnika majątkowego, jakim jest nieruchomość, dla swojej ważności musi być zawarta w formie aktu notarialnego.
Warto przy tym mieć na uwadze, że ugodowe załatwienie sprawy może nastąpić również w postępowaniu sądowym, co wpływa na niższą wysokość opłaty sądowej.